电影《买房》

阳少

在中国，尤其是一线城市，房租也并不低，为什么房子的“租售比”还是会出现失衡？

陶然

还是因为房价过高，导致“租售比”仍然不合理。但另外一方面，在中国的一线城市，租赁住房供应仍然太少。有很多学者强调，政府未来应该建设更多的保障性租房。这在短期内可能会有一定的效果，但我认为，这些措施根本不应该是政府应对房价泡沫的主要对策。在城市房价较高、地方财政收入减少的情况下，地方政府根本不会有积极性去大幅增加保障性住房的供应，即使供应了，也往往到不了真正需要的人手里面。

与其这样，不如允许城市里的城中村、城郊村，包括低效的工业用地的业主们，在原先的土地上大规模地建设租赁住房。例如，珠三角地区的城中村有两类土地，一类是村民的宅基地，另一类是村集体的工业开发用地。所以在城中村拆迁的过程中，政府除了要给村民盖一部分安置房以外，还要向村集体赔偿一部分物业。过去广东的很多村集体，他希望要的是一些办公商业物业。实际上，中国很多城市商业和办公业都已经严重过剩，现在也收不到多少租金，而且会越来越低。但是租赁住房如果能够盖那种高层的租赁公寓，租金会很高，而且需求也会很大。

所以，利用城中村的集体土地以及国有的工业用地，大规模地建设租赁住房，能够为大批外来人口提供可支付的住房。如果租房达到一定年限，租房者向政府补交一部分土地转让金后，可以从业主手中购入房子，变为自己的产权房。与此同时，村集体获得的租金还能很快覆盖租赁房建设的成本并给村民带来分红，从而解决了村集体和村民的收入问题。

通过引入市场的机制来改革土地制度，给现在买不起房的人提供足够的租赁住房，这将会是一个行之有效的方法。相较于中央政府强制性要求地方政府建设保障性住房，这一改革方式的经济效率更高。

阳少

您在《人地之间》里还提到，由于城乡土地制度和相关户籍、规划及地方财政体制改革滞后，无法满足外来流动人口在城市里举家居住的住房条件，子女的平等就学和升学条件。这背后反映了“土地过度城市化”和“人口不完全城市化”之间的矛盾。人们一直呼吁的户籍改革并未得到真正的落实。但在今天，“土地财政”、“土地金融”等模式已难以为继，这样的现状是否能促使地方政府做出更加务实的、以人为本的一系列改革？

陶然

危机可能是促进改革的契机，我们也希望中央和地方政府能够加快供给侧结构性改革，但在现实中，情况可能未必那么乐观。比如我们希望打破地方政府对于住宅用地供应的垄断，但地方政府背负了很多债务后，希望继续垄断土地来获得收益，以此还清债务，接着又开始进行更多的建设。所以改革有压力，同时也有巨大的阻力。

过去这十几年来，地方政府对于住宅用地的垄断不仅没有减弱，还在进一步加强。石油石化、电力等行业的垄断也在进一步加强，涉及的相关利益集团也更多，因此，改革所遇到的阻力就会越大。即便如此，未来我们依然要继续推动改革，因为不推动改革就会面临危机，所以改革要与危机赛跑。从学者的角度来看，我们的责任是做好研究，尽量提出一些政策建议，希望引起政府部门和全社会的共鸣，希望未来经济的下滑速度能够减慢，通过改革拉动增长，也让年轻人能够看到未来发展的希望。

文字整理｜诗淇

编辑｜郝汉，阳少